Счетчики и ссылки  

Надёжный хостинг HTS.ru
Яндекс.Метрика
   
Все для Joomla . Бесплатные шаблоны и расширения.

Уважаемые соседи!

В настоящее время ведется подготовка к организации общего собрания собственников (ОСС) нашего дома. Обсудить с соседями, задать вопросы, или выдвинуть свои предложения организаторам собрания, Вы можете на форуме дома, в Разделе "Собрания собственников "Андреевской Ривьеры - 1"

Здесь, также будут публиковаться материалы и новости о данном мероприятии. Рассчитываем на Вашу активность, если Вы не воспользуетесь свои правом на управление домом, значит решения будут приниматься более активными соседями - обязательно примите участие и выразите свое мнение.

 

Извещение собственников

Согласно решению прошлого Общего собрания собственников (Протокол #C1/З от 27.06.2016), процедура оповещения о проведении собрания была упрощена (Вопрос №13): "Определение способа уведомления собственников помещений о принятых решениях, а также о проведении будущих собраний. ... способ уведомления о проведении будущих собраний собственников путем раскладки уведомлений и бюллетеней для голосования в почтовые ящики каждому собственнику, размещение объявлений в подъездах жилого дома и на WEB-сайте управляющей компании не позднее 10 дней до начала голосования".

14 июня 2016 года, организаторами ОСС были развешаны на досках объявлений и разложены по почтовым ящикам следующие извещения (по клику - откроется в полный размер):

Раскладка производилась в присутствии представителя администрации г.п. Андреевка, о чем был составлен акт о соответствии ЖК РФ. К сожалению, уже к концу дня все листовки с досок объявления были сняты неизвестными лицами, но организаторы ОСС будут регулярно вывешивать их снова

Также извещение было опубликовано на сайте УК "Капитал Инвест":

 

Очно-заочная форма проведения ОСС

В 2015 году, в ЖК РФ были внесены изменения, в том числе введена третья форма проведения голосования: очно-заочная. Что это такое? Все просто - для таких домов как наш - с большим числом собственников, где провести собрание в очной форме невозможно (Собрать в одном месте в одно время более 300-400 собственников) - отличие только одно: не требуется ждать, когда сорвется очное голосование и объявлять следующее - заочное. Обе части голосования составляют единое целое. Более подробно об этой форме голосования Вы можете прочитать в ЖК РФ ст. 47, либо в комментариях специалистов к нему. 

 

Задать вопросы

Как и сказано в объявлениях, у жителей есть масса возможностей узнать о проводимом собрании и всех вопросах на нем поднятых:

  • На очной части собрания 25 июня 2016 года в 1200-1300 во дворе нашего дома.
  • На сайте дома по адресу www.ariviera1.ru, в разделе «Форум», подраздел «Собрания собственников "Андреевской Ривьеры - 1"».
  • Лично на консультациях организаторов собрания, в соответствии с прилагаемым графиком.
  • Совету дома по электронной почте Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. и по телефону +7(926)875-47-00.

Даты консультаций, проводимых организаторами собрания. Место - в офисе ООО "УК "Единство" (нежилое помещение №028, третий подъезд, первый этаж):

09.07.2016 (Сб)

25.07.2016 (Пн)

14.08.2016 (Вс)

27.08.2016 (Сб)

1000-1200 1400-1600 1600-1800 1400-1600

График консультаций ООО "УК "Единство" по вопросу выбора его управляющей организацией дома:

 Пн  Вт  Ср  Чт  Пт  Сб Вс 
 1600-2000  1000-1400   1600-2000  1000-1400   1600-2000  1000-1400   1600-2000

 

Бюллетень:

Бюллетень 1 Бюллетень 2

Скачать бюллетень

При самостоятельной печати бюллетеня: распечатайте его двухсторонним, либо, если это будет два разных листа - поставьте подпись и внизу первого (лицевого).

 

Повестка собрания

А теперь разберем отдельно все вопросы, поднятые на данном собрании:


Вопрос 1: Избрание председателя и секретаря общего собрания.

Это технический вопрос, обязательный для включения в любое голосование. 


Вопрос 2: Избрание счетной комиссии общего собрания.

Это технический вопрос, обязательный для включения в любое голосование. 


Вопрос 3: Выбор управляющей организации.

Причины, по которой организаторы Общего собрания включили в это голосование данный вопрос, многочисленны, к главным из них можно отнести:

  1. Несвоевременное предоставление ежегодного отчёта управляющей организацией ЗАО "УК "Капитал Инвест", а также предоставление его в произвольной форме, не позволяющей судить об эффективности и целевом использовании средств, собираемых с собственников дома. Пример такого "отчета", Вы можете увидеть на данном сайте.
  2. Применение, несмотря на обещание при выборах ЗАО "УК "Капитал Инвест", на прошлом Общем собрании, незаконного, завышенного тарифа на отопление и горячую воду. Пример расчёта реальных расходов на отопления и сравнения с суммами, выставляемыми УК жителям, Вы можете увидеть в статье "Сколько стоит отопление в нашем доме?" на данном сайте.
  3. Систематическое нарушение установленных Правительством РФ правил оформления платежных документов - в части не указания текущих показаний общедомовых приборов учёта ресурсов в квитанциях на оплату.
  4. Периодические попытки ввести дополнительные поборы, в виде "Домофон" в 2015 году, или "Антенна" в мае этого года. Т.е. попытка дважды взимать с жителей плату за обслуживание общедомового имущества.
  5. Фактический запрет на доступ в дом провайдеров не входящих в список, составленный самим ЗАО "УК "Капитал Инвест". Об этой ситуации Вы можете узнать, прослушав аудиозапись со встречи 05.04.2016 членов совета дома с заместителем директора УК Сергеем Лембиком
  6. Некорректное поведение в отношении членов Совета дома - распространение ложной информации, подготовку к отстранению текущего Совета дома и заменой его членов на лояльных к себе жителей.

Поэтому на суд собственников нашего дома поставлен вопрос:

3.1. Выбрать в качестве управляющей домом организации ООО «УК «Единство» (ИНН 5044097969), заключить договор управления с 15.10.2016, в прилагаемой (размещенной на сайте дома www.ariviera1.ru) форме, сроком на 1 (один) год."

Сведения об ООО "УК "Единство" представлены в статье. Главными аргументами, которые послужили для организаторов собрания поводом для выбора именно ООО "УК "Единство", как компании, которую следует предложить жителям для выбора в качестве управляющей организации это:

  1. Сотрудники ООО "УК "Единство" - в большинстве своём бывшие сотрудники ЗАО "УК "Капитал Инвест", работавшие над решением проблем нашего дома на протяжении полутора лет, знающие все нюансы и болевые точки нашего дома. И не только нашего, все они имеют значительный опыт работы в системе ЖКХ.
  2. Эти сотрудники - специалисты, а не "офисные сидельцы", неадекватным поведением которых, организаторы собрания и объясняют причины по которым взаимодействие с ЗАО "УК "Капитал Инвест" стало невозможным. Инженеры, управдомы, экономисты и рядовые сотрудники.
  3. Одним из учредителей ООО "УК "Единство" является житель нашего дома, один из активнейших жителей, на протяжении всего периода с заселения дома, активно боровшаяся за приведение его в нормальное состояние - Ольга Кудрявцева.

Текст договора

На форуме был озвучен ряд вопросов, которые, как мы полагаем, будут интересны многим из жителей. Поэтому продублируем ответы здесь:

1. Почему на выбор жителям дается только одна УК?

При подготовке к собранию, организаторы внимательно изучили представленные на сегодня УК Солнечногорского района. К сожалению, бОльшая часть из них представляет собой крайне непривлекательное зрелище - либо, также как и ЗАО "УК "Капитал Инвест", имеют задолженности перед поставщиками, либо также уходят от отчетности перед жителями, либо недостаточно квалифицированно управляют домами. Либо несколько недостатков сразу. Из 7 наименее непривлекательных из них... Но ни одна из этих компаний не изъявила желания обсудить управление нашим домом. Что послужило причиной - можно только гадать: опасения о том что "Капитал Инвест" причинит им проблемы за покушение на его территорию, нежелание работать в доме с активным Советом дома, понимание, что еще очень многие наши технические проблемы не решены и потребуют значительных усилий от УК? Так или иначе случилось то что случилось.

2. У нас уже была хорошая управляющая компания ООО "Креатив", они управляют соседним домом, почему было не позвать их?

Хотя ООО "Креатив", можно отнести к относительно благополучно выглядящим УК Солнечногорского района, но, к сожалению, в 2014 году, при смене его ООО "Ваш дом" (выиграл конкурс по управлению нашим домом) ООО "Креатив" показал вопиющий непрофессионализм: не была проведена подготовка к зиме. А именно - не были проведены мероприятия по утеплению мест общего пользования (замена разбитых стекол, установка пружин и доводчиков на двери и т.п.), администрация на запрос Советом дома - не смогла предоставить нам паспорта готовности к сезону 2014-2015, что указывает на то, что ООО "Креатив" не провел необходимых мероприятий. Аргумент "Ну они же уходили из дома, логично, что они испытывали обиду на то что жители не поддержали их!" не является состоятельным. Подготовка дома к зиме - принципиально важная часть всего процесса управления домом. Её срыв может повлечь за собой крайне тяжелые последствия и огромный материальный ущерб. Для эмоций здесь нет места.


3.2. Установить тариф «Содержание и обслуживание жил. фонда», равным 31,75 руб. / кв.м."

Расшифровка на основе договора управления:

Раздел

Наименование работ

Стоимость (руб./кв.м. в месяц)

I Санитарные работы по содержанию помещений общего пользования 1.42
II Расходы на уборку придомовой территории 1.36
III Расходы на содержание мусоропроводов 0.94
IV Услуги вывоза бытовых отходов и крупногабаритного мусора 3.32
V

Прочие услуги

  • Дератизация
  • Аварийное обслуживание
  • Управленческие расходы
  • Расходы на оплату эл.энергии и воды на общедомовые нужды
4.37
VI Текущий ремонт жилищного фонда 6.17
VII Расходы на техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктруктивных элементов зданий 5.85
VIII Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лифтового хозяйства 8.32
  ИТОГО тариф на содержание МКД 31.75

Вопрос 4: Утверждение «Положения о форме отчетности управляющей организации».

Вопрос поставлен на повестку дня в связи с отказом управляющих организаций давать отчеты, позволяющие реально судить об эффективности их работы

"Утвердить «Положение о форме отчетности управляющей организации многоквартирного дома», в прилагаемой (размещенной на сайте дома www.ariviera1.ru) форме. Обязать управляющую организацию составлять ежегодный отчёт перед собственниками дома только в данной форме"

Форма отчета почти полностью повторяет рекомендованную форму отчета из Приказа Минстроя России № 882/пр от 22.12.2014 г. "Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами"

Ссылка для просмотра и скачивания формы отчёта.


Вопрос 5: Определение способа формирования фонда капитального ремонта.

Наш дом еще не включен в программу капитального ремонта, однако, согласно статье 170 ЖК РФ"Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, которая утверждена в установленном законом субъекта Российской Федерации".

"Выбрать способом формирования фонда капитального ремонта формирование на специальном счете дома"

Это решение позволит организовать для фонда капитального ремонта отдельный счёт дома, без участия по принципу "Всё в общий котёл региона".

Это решение требует чтобы "ЗА" проголосовало 2/3 всех собственников.


Вопрос 6: Определение владельца счета фонда капитального ремонта.

"Определить владельцем специального счета регионального оператора системы капитального ремонта Московской области"

Владельцем счёта может быть либо ТСЖ, либо управляющая организация, либо региональный оператор. При этом, если выбран способ формирования "На специальном счёте", региональный оператор не может расходовать средства без решения Общего собрания собственников.

Это решение также требует чтобы "ЗА" проголосовало 2/3 всех собственников.


Вопрос 7: Определение размера взноса на капитальный ремонт.

Собственники, выбравшие в качестве способа формирования фонда капитального ремонта - формирование на специальном счёте, могут выбрать увеличенный размер взноса, но не могут установить его ниже минимального размера, установленного органами государственной власти.

"Размер взноса на капитальный ремонт определить равным минимальному размеру, установленному органами государственной власти г.п. Андреевка (Московская область, Солнечногорский район)"

Это решение требует чтобы "ЗА" проголосовало 2/3 всех собственников. 


Вопрос 8: Определение срока проведения работ по капитальному ремонту.

Собственники, выбравшие в качестве способа формирования фонда капитального ремонта - формирование на специальном счёте, могут выбирать выбирать сроки капитального ремонта на общем собрании собственников.

"Срок проведения работ по капитальному ремонту определить в соответствии с Региональной программой капитального ремонта, принятой органами государственной власти г.п. Андреевка (Московская область, Солнечногорский район)"

Это решение также требует чтобы "ЗА" проголосовало 2/3 всех собственников.


Вопрос 9: Утверждение проекта межевания земельных участков.

Этот вопрос возник в связи с земельным спором с ЗАО "СУ-155" - владельцем участка 50:09:0070101:3116, во дворе нашего дома, на котором ведется строительство нового жилого дома.

"Площадь придомовой территории определить в размере равном всем участкам, на которых велось строительство дома (50:09:0070103:1033, 50:09:0070103:137, 50:09:0070103:139, 50:09:0070103:160, 50:09:0070103:334): 15 266 кв.м. Провести мероприятия, по объединению всех перечисленных участков в один с присвоением ему собственного кадастрового номера"

Несмотря на то, что право общей долевой собственности на земельный участок на котором ведется строительство жилого дома, возникает автоматически, после регистрации собственности на первую квартиру в этом доме, тем не менее, многие органы исполнительной власти требуют в качестве формального доказательства принадлежности, полноценно оформленный участок с зарегистрированным правом собственности. Схема участков, на которых велось строительство:

Схема участковНаш дом стоит на 5 ранее сформированных участках, часть из них была в собственности у застройщика, часть в собственности района. Наше право собственности косвенно уже подтверждено одним решением Арбитражного суда, будет подтверждено и в иске, который сейчас готовится против текущего застройщика, но для полного набора всех инструментов, пригодится и формальное признание участка за собственниками дома.

Возможно кто-то скажет "Зачем нам столько земли? Ведь за нее следует платить земельный налог!". Это не так, ознакомьтесь с ПИСЬМАМИ МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 10 декабря 2014 г. N 03-05-04-02/63602, от 2 декабря 2014 г. N 03-05-04-02/61589. Там сказано дословно: "земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения земельным налогом". И, даже, если вдруг через год, решение будет изменено, и налог снова вернут, на долю каждого собственника придется по 0,49 кв.м. придомовой территории, на каждый 1 кв.м. площади квартиры. Но, зато, никто кроме собственников не сможет решать, можно ли поставить рядом с нашим домом палатку с шаурмой.

Может быть мнение что "Не важно, мне не нужна такая придомовая территория - пусть ее убирает администрация поселка!". Здесь есть два момента: Первый - качество обслуживания территории администрацией г.п. Андреевка достаточно удручающее. Второй - поскольку согласно приведенному выше решению суда, вся указанная территория УЖЕ является нашей собственностью, то для отказа от ее части, необходимо решение 100% собственников. На практике, для многоквартирного дома, такое решение обеспечить невозможно. 

Даже это решение - подтверждающее данность, требует чтобы "ЗА" проголосовало 2/3 всех собственников


Вопрос 10: Утверждение размера долей в праве общей собственности на земельный участок.

Это технический вопрос, обязательный для включения в любое голосование о принятии решения о межевании земли под домом. 

"Определить размер долей в праве общей собственности на земельный участок, пропорционально доле собственности на строение"

Это решение также, требует чтобы "ЗА" проголосовало 2/3 всех собственников


Вопрос 11: Принятие решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности, без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельного участка.

Это технический вопрос, обязательный для включения в любое голосование о принятии решения о межевании земли под домом. 

"Уполномочить председателя Совета дома действовать от имени участников долевой собственности, без доверенности при согласовании местоположения границ участка"

Поскольку, без принятия такого решения, проводить согласование границ с соседними участками пир межевание территории возможно только получив согласие 100% собственников, что на практике, для многоквартирного дома, обеспечить невозможно. Необходимо уполномочить одно лицо.

Это решение также, требует чтобы "ЗА" проголосовало 2/3 всех собственников


Вопрос 12: Определение принадлежности внешних коммуникаций дома.

Вопрос поставлен в связи с неисполнением застройщиком и руководством Солнечногорского района инвестиционного контракта на постройку дома (нашего и АР-2), согласно которому, после завершения строительства, коммуникации дома, должны передаваться застройщиком на баланс района. Этого сделано не было. В результате водопровод, канализация, линии электропередач, уличное освещение и пр. наших домов не обслуживаются никем - ни застройщиком, ни администрацией. В случае серьезной аварии, на нас лягут значительные расходы по их ремонту. По рекомендации руководства поселения, в том числе, главы администрации Сидоренко С.Е. - при наличии решения собственников об отказе от коммуникаций, поселок сможет инициировать процесс признания сетей бесхозными и примет на свой баланс.

"Определить принадлежность всех коммуникаций дома (водопровод, канализация, электричество, слабо-точные системы, уличное освещение и пр.) к общедомовому имуществу только до узла учёта"

Узел учета - это точка ввода ресурса в дом, например электрощитовая. 


Вопрос 13: Признание системы видеонаблюдения общедомовым имуществом.

"Признать систему видеонаблюдения общедомовым имуществом"

Вопрос о том, чтобы признать систему видеонаблюдения, установленную в доме по решению прошлого Общего собрания собственников - общедомовым имуществом.


Вопрос 14: Определение тарифа на услуги «Отопление», «Подогрев воды» и "Техническое обслуживание котельной".

То, какой тариф применяется сейчас, а также, почему организаторы ОСС считают его незаконным и завышенным, Вы можете прочитать в статье "Сколько стоит отопление в нашем доме?" на этом сайте. Предлагаемые же в данном вопросе условия:

"14.1. Тариф на услуги «Отопление» и «Подогрев воды», производимые с помощью крышной котельной установить по фактическому расходу - в соответствии с Постановлением Правительства РФ №354 от 06.05.2011..."

Обозначают, что счета жителям будут выставляться исходя из условий Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011 (пункт 54): 

В случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения) с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, расчет размера платы для потребителей за такую коммунальную услугу осуществляется исполнителем исходя из объема коммунального ресурса (или ресурсов), использованного в течение расчетного периода при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (далее - использованный при производстве коммунальный ресурс), и тарифа (цены) на использованный при производстве коммунальный ресурс.

Объем использованного при производстве коммунального ресурса определяется по показаниям прибора учета, фиксирующего объем такого коммунального ресурса, а при его отсутствии - пропорционально расходам такого коммунального ресурса на производство тепловой энергии, используемой в целях предоставления коммунальной услуги по отоплению и (или) в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению.

Т.е. "Сколько израсходовали на отопление и подогрев воды - на столько выставляется счет жителям".

 

"14.2. Тариф на «Техническое обслуживание котельной» установить равным 3,00 руб. / кв.м."

Обслуживание крышной котельной специализированной организацией не входит в состав услуг "Отопление" и "Подогрев воды", в соответствии с Постановлением №354. Администрация г.п. Андреевка до сих пор не установила тариф на "Содержание и обслуживание" для нашей категории домов - с крышной котельной. Предыдущие управляющие организации (ООО "Креатив", ООО "Ваш дом" и ЗАО "Капитал Инвест") не обращались в Комитет по тарифам МО.

Следовательно, средства на ее обслуживания должны либо браться из существующей строки "Содержание", сокращая объем средств, которые будут идти на содержание и ремонт прочего общего имущества, либо решением Общего собрания необходимо установить этот тариф. Предложенная сумма: 3 руб. / кв.м. составляет, приблизительно 90 000 рублей в месяц. Много это или мало?

С одной стороны много - ведь оплата услуг специализированной фирмы, начинается от 60 000 рублей. Но надо понимать, что из этой суммы также оплачиваются текущие ремонты, профилактические работы и пр. 

С другой стороны мало - в соседнем доме, идентичном нашему (АР-2), этот тариф составляет 4,88 руб. / кв.м., при большей жилой площади (порядка 170-190 тыс. р. в месяц). Тариф, кстати, установлен администрацией г.п. Андреевка, на конкурсе по выбору управляющей компании того дома. 

В случае, если предложенный тариф не будет установлен решением Общего собрания собственников, управляющая организация вправе будет либо обратиться для его установления в Комитет по тарифам МО, либо воспользоваться тарифом, установленным местными органами власти (если тариф для нашей категории домов будет установлен администрацией г.п. Андреевка)


Вопрос 15: Определение порядка и места хранения материалов общего собрания.

Это технический вопрос, обязательный для включения в любое голосование.

"Определение порядка и места хранения материалов общего собрания. Решение оформить протоколом не менее чем в 3 экз. Хранить: 1 экз. протокола в квартире у председателя Совета многоквартирного дома, 1 экз. протокола передать в ГЖИ МО, 1 экз. в управляющую компанию. Материалы собрания хранить в квартире у председателя Совета многоквартирного дома с правом предоставления только в надзорные инстанции и суды"

Организаторы Общего собрания собственников, равно как и члены Совета дома, в силу исполняемых ими общественных обязанностей, получают доступ к персональным данным граждан и несут ответственность за сохранность этих данных в соответствии с Федеральным законом №152-ФЗ «О персональных данных», поэтому доступ к исходным материалам голосования (Бюллетени и реестр собственников) имеют право предоставлять только по запросу государственных надзорных органов, или решению суда.

 

Опросный лист

Вместе с бюллетенями будут раздаваться также опросные листы следующего содержания:

Заполнение этого опросного листа, никак не влияет на Ваше голосование на Общем собрании, однако позволит Совету дома более корректно защищать интересы большинства собственников.

Скачать опросный лист

   
© Совет жилого многоквартирного дома "Андреевская Ривьера 1"